

Andrew Lanoie on The Impatient Investorin myydyin kirjailija, sijoittaja ja podcaster sekä perustaja Four Peaks Partners.
Yleisön käsitys on, että talouden ja asuntomarkkinoiden edetessä myös muut kiinteistömarkkinat kehittyvät. Jos olet huolissasi mahdollisesta asuntoromauksesta, mikä olisi mahdollinen vaikutus portfolioosi? Katsotaanpa näkemyksen saamiseksi viimeisimpään asuntoonnettomuuteen, joka sai aikaan maailmanlaajuisen finanssikriisin.
Tarkastellaan suurta taantumaa
Aloitetaan vuoden 2007 asuntoturman syistä. Asiantuntijat ovat yhtä mieltä siitä, että asuntokuplaan ei vaikuttanut vain yksi tekijä. Onnettomuus johtui useista tekijöistä, kuten hurrikaanin voimien keräämisestä, jotka ruokkivat toisiaan, kunnes niitä ei enää voitu hillitä.
Asunnon romahtamiseen ei ole yksinkertaista selitystä, mutta yritän ilmaista sen maallikon termein. Kaikki alkoi sijoittajien kysynnästä uudenlaisille asuntolainavakuudellisille arvopapereille (MBS) ja vakuudellisille velkasitoumuksille (CDO). Ennen vuotta 2006 useimmat MBS- ja CDO-sopimukset liittyivät jälleenrahoitukseen. Tämä uusi MBS-rotu luotiin laajentaa asuntolainapakettia, joka lopulta pumppaa 3 biljoonaa dollaria lisää asuntolainapooliin uusille lainanantajille, joilla oli kevennetyt lainastandardit ja jotka tarjosivat niin kutsuttuja ei-perinteisiä NINJA-kiinnelainoja (ei tuloja, ei työtä, ei omaisuutta).
Nämä pankkien pakkaamat omaisuusvakuudelliset arvopaperit myytiin sijoittajalle kiinteätuottoisina arvopapereina, mikä houkutteli sijoittajia, koska ne tarjosivat tuolloin korkeampia korkoja kuin treasuries ja niillä oli luokituslaitosten vahvat riskiluokitukset.
Omaisuusvakuudellisten arvopapereiden kysynnän vauhdittamana lainanantajat motivoivat ottamaan lisää ja lisää asuntolainoja, mikä johti monet heikentämään lainanottoehtojaan, mikä johti subprime-lainoihin. Ahneuden ruokkimana kukaan ei lakannut kyseenalaistamasta korkeiden korkojen lainojen tarjoamisen viisautta huonon luottokelpoisuuden omaaville lainaajille.
Subprime-lainat avasivat asunnon ostamisen suuremmalle ehdokasjoukolle, mikä lisäsi raivokasta asuntojen kysyntää ja nosti hintoja. Kaiken tyyppiset sijoittajat – yksityishenkilöt, institutionaaliset, pääomasijoittajat, syndikaatit – toivoivat hyötyvänsä kiinteistöbuumista.
Sitten vuonna 2007 matto vedettiin koko asunnon korttitalon alta, kun lainanottajat alkoivat laiminlyödä subprime-kiinnelainojaan, mikä tuhosi asuntolainavakuudelliset arvopaperit ja kaiken, mikä heidän kiertoradallansa oli, mikä laukaisi maailmanlaajuisen finanssikriisin. . Luotonantajat, lainanottajat, omaisuusvakuudellisten arvopapereiden ostajat, investointipankit, kiinteistösijoittajat, rahoituslaitokset ja luottoluokituslaitokset joutuivat ensimmäiseksi osumaan. Silti tuho levisi pian maailmanlaajuisesti ja syöksyi maailmantalouden suureen taantumaan.
Asuntojen romahduksen jälkeen selviytyneet rahoituslaitokset tiukentsivat luottojen virtaa yrityksille ja kuluttajille, mikä teki lainaamisesta monimutkaisempaa ja elpymisen tiestä entistä pelottavampaa.
Kuten historia on osoittanut, asuntomarkkinat ovat tiiviisti sidoksissa talouteen laajemmin. Jos toinen menee, niin menee myös toinen. Mutta entä kaupallisten kiinteistöjen (CRE) markkinat?
Miten suuri taantuma vaikutti CRE:hen, jälkikäteen ajatellen? Ei luultavasti niin kuin odotat. Vaikka tietyt segmentit, kuten toimisto- ja vähittäiskauppa, saivat osumia niiden läheisen korrelaation vuoksi laajempien markkinoiden kanssa, kaikki CRE-segmentit tai maantieteelliset markkinat eivät vaikuttaneet samalla tavalla. Suuren taantuman jälkimainingeista voimme oppia, että kiinteistömarkkinat ovat monimuotoiset ja että asuntomarkkinoiden tapahtumat eivät välttämättä johda kaupallisiin puheluihin. Koska omaisuusluokkia ja -segmenttejä on useita useilla eri alueilla – kaupungeissa, esikaupungeissa ja maaseudulla – talouden taantuma ei vaikuta kaikkiin luokkiin samalla tavalla.
Vaikka vähittäiskauppa ja toimisto liittyvät läheisemmin talouteen laajemmin, on omaisuussegmenttejä, jotka kukoistavat taantuman aikana, kuten suuri taantuma osoitti. Kun ihmiset menettivät kotinsa, monet supistivat asuntoja edulliseen segmenttiin, jonka kysyntä on kasvanut ja tarjonta on ollut rajoittunutta taantuman jälkeen. Myös omavarastointi menestyi luonnollisena seurauksena koon pienentämisestä.
Palaa takaisin Covid-19:n aiheuttaman laskusuhdanteen alkuun, ja CRE-luokka osoitti, että kaikkiin paikkoihin ja segmentteihin ei vaikuta samalla tavalla. Samalla kun monilla kaupallisilla aloilla vajaat työpaikat lisääntyivät ja tuotot laskivat, parissa teollisuus- ja asuntopuistossa vapaita paikkoja väheni ja vuokrat nousivat.
Vaikka laskusuhdanne ei vaikuta kaikkiin CRE-segmentteihin yhtäläisesti, sama pätee maantieteellisiin sijaintiin. Vuonna 2020 vähemmän rajoittavat sulkutoimet menestyivät paremmin kuin muut. Tämä osoitti, että CRE-markkinat voivat vaihdella huomattavasti kaupungeissa, alueilla, metroissa jne. Paikkakunnat, jotka eivät ole riippuvaisia yhdestä toimialasta, pärjäävät yleensä paremmin kuin markkinat, joilla on, kuten suuri taantuma osoitti.
Kaikki sijoittajat eivät nähneet suuren taantuman tuhoavan salkkujaan. Mitä passiiviset sijoittajat voivat oppia menestyneiltä? Kuinka he pystyivät torjumaan trendin?
Mitä voimme oppia
Oppitunti, jonka voimme oppia menestyneiltä sijoittajilta, jotka selvisivät suuresta taantumasta, on se, että hajautus on kriittistä. Kaikkien sananlaskujen kananmunien laittaminen yhteen omaisuuteen ja maantieteelliseen koriin on resepti katastrofiin. Hajautus eri maantieteellisiin kohteisiin, sijoitusstrategioihin (lisäarvoa tuottava, opportunistinen jne.) ja segmenteille – erityisesti sellaisille, jotka kestävät taantuman, kuten kohtuuhintaiset asunnot, asuntovaunut ja omavarastointi – ei ainoastaan tarjoa sinulle parhaita selviytymismahdollisuuksia mutta myös mahdollisesti kukoistava taantuman aikana.
Hajauttamisen lisäksi toinen kriittinen tekijä taantumasta selviytymisessä on sijoittaminen oikeiden sponsorien kanssa. Oikea omaisuus oikeissa paikoissa, oikeiden ihmisten hoitamana, voi tehdä eron sen välillä, että portfoliosi tuhoutuu ja kukoistaa taantuman aikana.
Kukaan ei tiedä, milloin seuraava asuntoonnettomuus tapahtuu. Wall Street haluaa myydä sinut volatiliteetilla, koska julkisilla markkinoilla on volatiliteettia, mutta kuten olemme oppineet suuresta taantumasta, sijoittaminen liikekiinteistöihin oikealla tavalla voi suojata salkkusi seuraavalta laskusuhdalta.
Tässä annetut tiedot eivät ole sijoitus-, vero- tai taloudellista neuvontaa. Sinun tulee neuvotella valtuutetun ammattilaisen kanssa saadaksesi neuvoja tilanteestasi.
Forbesin kiinteistöneuvosto on vain kutsukokonaisuus kiinteistöalan johtajille. Voinko saada?